2026年11月現在、都内マンション相場に変化の兆しが表れている。長く続いてきた価格上昇に一服感が見え始め、東京23区では中古マンションの成約㎡単価が前年同月を下回り、東京都多摩地域でも下落が確認された。一方、新築マンションの価格は依然として高く、エリアや物件によって市場の温度差が広がっている。
注目したいのは、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2026年10月13日に公表した9月の成約データだ。東京23区の中古マンション成約㎡単価は130.39万円、多摩地域は55.29万円。どちらも前年同月比で下落した。加えて、成約件数の減少や中古マンション在庫の増加も進んでいる。マンション価格は本格的な下落局面に入ったのか、それとも一部の高額物件を中心とした調整なのか。購入・売却を考える人にとって、判断が難しい局面を迎えている。
【2026年最新】都内マンション相場は上昇一辺倒ではなくなった？
2026年9月の東日本レインズの月例マーケットウオッチを見ると、首都圏の中古マンション市場では価格と取引件数の両面に変化が表れている。
首都圏全体の中古マンション成約㎡単価は81.07万円で、前年同月比4.8％下落。成約価格も5,111万円と同4.5％下落した。いずれも5カ月連続の前年割れである。
さらに注目されるのが取引量だ。
9月の成約件数は3,457件で前年同月比22.7％減。月末時点の在庫件数は50,450件となり、前年同月比15.1％増加した。
つまり、売却希望物件が増える一方、実際に売買が成立する件数は減っている。
ただし、これだけで都内のマンション価格が全面的に崩れ始めたと判断するのは早い。23区と多摩では価格水準も需要層も異なり、さらに同じ23区内でも都心部と周辺区では動きが違うからだ。
2026年9月の市場で起きている3つの変化
第一に、東京23区の中古マンション価格が前年割れとなったこと。
第二に、多摩地域でも㎡単価の下落が確認されたこと。
第三に、売出物件の在庫が増え、売主が価格を見直すケースが増えていることだ。
2026年10月20日に公表された東日本レインズの2026年第3四半期（7～9月）データでは、首都圏全体の中古マンション成約㎡単価は82.33万円で前年同期比3.3％下落した。成約価格も2.7％下落している。
一方、四半期単位で見ると東京23区は133.52万円／㎡で前年同期比0.9％上昇、多摩地域も57.82万円／㎡で3.6％上昇している。
9月単月では両地域とも前年割れなのに、四半期ではプラスという違いがある。
これは、比較する期間や成約した物件の構成によって平均値が変わるためだ。単月の数字だけで市場全体の方向性を決めつけず、四半期の推移も確認する必要がある。
【東京23区・多摩を徹底比較】中古マンションの㎡単価と成約価格
都内マンション相場を把握するうえで、まず確認したいのが東京23区と多摩地域の価格差だ。
東日本レインズが公表した2026年9月の中古マンション成約データを比較すると、両地域には大きな開きがある。
2026年9月の東京23区・多摩地域の相場
以下は実際に売買が成立した物件の平均データだ。
出典：東日本レインズ「2026年9月度 月例マーケットウオッチ」。数値は成約物件の平均。前年同月比は公表値。
この数字から読み取れるのは、東京23区では多摩地域より高い価格水準が維持されている一方、両地域とも取引量が大きく落ち込んでいることだ。
特に多摩地域の㎡単価は前年同月比5.7％下落しており、23区の0.9％下落よりも下げ幅が大きい。
70㎡のマンションを購入する場合の目安
成約㎡単価に70㎡を掛けた単純換算では、次のようになる。
- 東京23区：約9,127万円
- 多摩地域：約3,870万円
坪単価に換算すると、東京23区は約431万円、多摩地域は約183万円だ。
ただし、これは㎡単価を70㎡に換算した参考値であり、実際に70㎡の住戸がこの価格で売買されたという意味ではない。
また、平均成約価格は東京23区が7,405万円、多摩地域が3,740万円となっている。専有面積の違いも価格差に影響している。
東京23区のマンション相場は都心と周辺区で異なる
23区内を一括りにすることにも注意したい。
東日本レインズの地域区分では、2026年9月の中古マンション成約㎡単価は次のようになっている。
- 都心3区（千代田区・中央区・港区）：231.17万円／㎡
- 城西地区：148.61万円／㎡
- 城南地区：127.71万円／㎡
- 城北地区：107.46万円／㎡
- 城東地区：102.75万円／㎡
都心3区は依然として高い価格水準だが、前年同月比では1.6％下落している。一方、城南・城北・城東では前年同月比でプラスを維持している地域もある。
同じ東京23区でも、都心の高額物件と実需中心の住宅地では需給の動きが異なる。
【区別マンション価格ランキング】都心6区と周辺区の価格差は？
東京23区のマンション価格を詳しく比較するなら、区別の相場も見逃せない。
ただし、区別ランキングには成約価格を集計したものと、売出価格を集計したものがある。両者を混ぜると実際の購入予算を誤って見積もる可能性がある。
2026年9月のUrbalyticsマーケットレポートを基にした区分マンションの売出価格中央値では、千代田区と港区が上位に並んだ。
| 順位の目安 | 区 | 売出㎡単価 |
|---|---|---|
| 1位 | 千代田区 | 246.8万円 |
| 2位 | 港区 | 246.7万円 |
| 3位 | 渋谷区 | 205.9万円 |
| 4位 | 中央区 | 203.3万円 |
| 5位 | 目黒区 | 160.8万円 |
| 6位 | 文京区 | 158.0万円 |
| 最低水準 | 足立区 | 66.3万円 |
出典：Urbalyticsマーケットレポートを紹介したTLLの2026年9月区別分析。売出情報の中央値であり、成約価格ランキングではない。
千代田区と港区は約246万円／㎡、足立区は約66万円／㎡。同じ23区でも約3.7倍の差がある。
また、前年同月比では世田谷区が27.6％上昇する一方、港区は1.8％下落している。
興味深いのは、都心部だけでなく、周辺区にも価格上昇が広がっている点だ。
都心6区のマンション相場を調べる際には、東京カンテイが採用する区分も参考になる。同社の2026年9月調査では、都心6区は千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区と定義されている。
この6区の中古マンション70㎡換算価格は1億7,786万円。前月比1.6％下落し、5カ月連続の下落となった。
一方、城南・城西6区は1億963万円、城北・城東11区は8,543万円だった。
都心の高額エリアで価格調整が進む一方、周辺区では異なる値動きが残っている。区別ランキングは単純な高い・安いだけでなく、前年からの変化率も合わせて見ることが大切だ。
【新築と中古の価格差】売出価格と成約価格はなぜ違う？
マンション相場を調べていると、同じ東京23区でも調査会社によって価格が大きく異なることがある。
その理由の一つが、新築・中古の違いと、売出価格・成約価格の違いだ。
2026年9月の新築マンション価格
不動産経済研究所が2026年10月20日に発表した首都圏新築分譲マンション市場動向によると、9月の発売戸数は1,142戸で、前年同月比40.1％減だった。
平均価格は9,552万円で同4.1％下落。初月契約率も50.4％と、好不調の目安とされる70％を下回った。
しかし、東京23区に限ると平均価格は1億3,940万円で、前年同月比1.3％上昇している。
つまり、首都圏全体の平均価格が下落していても、23区の新築マンションが同じように値下がりしているわけではない。
さらに2026年度上半期（4～9月）の首都圏新築マンション平均価格は1億1,494万円、㎡単価は170万円に達した。どちらも過去最高額を更新している。
発売戸数が減少するなかで、高価格帯の物件が平均値を押し上げる構図も見逃せない。
売出価格と成約価格の違い
中古マンションの売却を考える際に特に重要なのが、この2つの価格の区別だ。
売出価格は、売主が市場に提示する希望価格。
成約価格は、買主との交渉を経て実際に売買が成立した価格である。
例えば、あるマンションが8,000万円で売り出されていても、その金額で売却できるとは限らない。
購入希望者の反応が弱ければ、売主が価格を見直したり、購入希望者が価格交渉を行ったりすることもある。
東京カンテイの2026年9月調査では、東京23区の中古マンション70㎡換算価格は1億2,629万円だった。
ただし、これは売り希望価格を集計したものだ。一方、東日本レインズの130.39万円／㎡は実際の成約物件の平均値である。
調査対象や面積、築年数、物件構成が異なるため、両者の差をそのまま値引き率として扱うことはできない。
売主は成約事例を、買主は売出価格と過去の成約事例の両方を確認する必要がある。
【マンション価格下落の理由】2026年に価格調整が進む背景
では、なぜ都内マンション相場に調整の動きが出ているのか。
背景には、住宅購入者の予算と売主の希望価格の間に生まれたギャップがある。
1. 価格上昇によって購入できる層が限られてきた
東京23区の中古マンションは、すでに高い価格水準に達している。
特に都心部では、一般的な住宅購入者が無理なく負担できる金額を超える物件も増えている。
購入希望者が減れば、売却までに時間がかかり、売主は価格の見直しを迫られる。
2. 中古マンションの在庫が増えている
東日本レインズの2026年9月データでは、首都圏の中古マンション在庫が50,450件となった。
さらに東京カンテイの東京23区データでは、流通戸数の総計が2025年9月の12,295戸から2026年9月には16,416戸へ増えている。
売りに出される物件が増えれば、購入者は複数の候補を比較できるようになる。
その結果、立地や管理状態、築年数などで競争力が劣る物件は、価格を調整しなければ成約しにくくなる。
3. 実際に価格を見直す売主が増加
2026年9月の東京23区では、継続して売りに出されている中古マンションのうち、直近3カ月間に一度でも価格を改定した住戸の割合が51.0％となった。
前年同月の35.7％から大きく上昇している。
また、価格改定した住戸について、対象期間中の最も高い売出価格と最も低い売出価格を比較した値下げ率は6.4％だった。
これは、単に価格上昇が止まったという段階から、売主が実際に売却条件を見直す段階へ移りつつあることを示している。
ただし、この6.4％は価格改定した住戸の売出価格の変化であり、成約価格が一律に6.4％下がったという意味ではない。
4. 住宅ローン金利の変化が購入判断に影響
住宅ローン金利も無視できない。
日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.25％程度とする金融市場調節方針を維持した。
政策金利の変化は金融機関の資金調達や住宅ローン金利に影響するため、購入者は物件価格だけでなく、将来の返済負担も考慮する必要がある。
特に変動金利を選択する場合、現在の返済額だけで資金計画を組むのは危険だ。
5. 価格を支える要因も残っている
一方、マンション価格が急落するとは限らない。
国土交通省が2026年9月15日に公表した都道府県地価調査では、東京都の住宅地は前年比5.8％上昇した。
建築費や人件費、土地取得費などの上昇も、新築マンションの販売価格を押し上げる要因になっている。
つまり、購入者の負担能力による下押し圧力がある一方、土地や建築コストによる価格の下支えも存在する。
この両方が作用しているため、すべてのエリアや物件が同じ方向に動くとは限らない。
【購入・売却の判断基準】マンション相場と住宅ローンをどう見る？
2026年の市場では、購入する側と売却する側で確認すべきポイントが異なる。
マンション購入を検討している人
購入希望者が最初に確認したいのは、希望エリアの実際の成約価格だ。
ポータルサイトに掲載されている売出価格だけで判断すると、相場より高い物件を購入してしまう可能性がある。
特に以下の項目を比較したい。
- 同じ駅から徒歩圏内にある類似物件の成約価格
- 築年数と専有面積
- 階数、方角、眺望、日当たり
- 管理費・修繕積立金の水準
- 大規模修繕の実施履歴と今後の計画
- 売出期間と過去の価格変更履歴
さらに住宅ローンの返済額は、借入額と金利だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などを含めて考えたい。
例えば、価格8,000万円のマンションを購入する場合、物件価格だけを基準に予算を決めるのではなく、頭金、諸費用、金利上昇時の返済額まで試算することが重要だ。
購入に向いているのは、長期居住を前提に、無理のない返済計画を立てられる人。
反対に、短期間での転売益を前提に購入する人や、金利上昇によって家計が大きく圧迫される人は慎重な判断が必要になる。
マンション売却を考えている人
売却時に重要なのは、不動産会社の査定価格をそのまま売却可能額と考えないことだ。
査定価格は、周辺の成約事例や物件の状態などを踏まえた売却見込み額であり、実際の成約を保証する金額ではない。
売却査定では、次の点を確認したい。
1. 直近3～6カ月程度の周辺成約事例
2. 同じマンション内の売出物件と成約物件
3. 現在の競合物件数
4. 査定価格の根拠と想定売却期間
5. 売出価格を見直す場合の判断基準
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の高さだけでなく、根拠となる取引事例を比較することが大切だ。
特に在庫が増えている2026年の市場では、最初の売出価格を高く設定しすぎると、販売期間が長期化する可能性がある。
一方、駅近や管理状態の良い物件、需要の高い間取りなどは、周辺の平均相場だけでは評価しきれない場合もある。
【2027年以降の見通し】都内マンション価格は今後どうなる？
2026年11月時点での都内マンション相場を考えるうえでは、全面的な価格下落と継続的な上昇という二択で捉えないことが重要だ。
今後は、エリア、物件の品質、購入者の需要によって価格の方向性が分かれる可能性がある。
東京23区は高額物件を中心に調整が続く可能性
東京カンテイの2026年9月データでは、東京23区の中古マンション70㎡換算価格は1億2,629万円で、4カ月連続の下落となった。
都心6区も5カ月連続で下落している。
流通戸数の増加や価格改定の拡大を踏まえると、売主が従来の高い希望価格を維持しにくくなる場面は増えそうだ。
ただし、都心部の駅近や希少性の高い物件まで一律に値下がりするとは限らない。
多摩地域は価格と交通利便性のバランスが焦点
多摩地域では23区より購入予算を抑えやすい一方、2026年9月には成約㎡単価が前年同月比5.7％下落した。
今後の価格動向を考える際には、立川、八王子、町田、調布、府中、国分寺など、個別の駅や沿線ごとに比較する必要がある。
特に都心への通勤時間、駅からの距離、商業施設、教育・生活環境などが住宅需要を左右する。
多摩地域全体の平均価格だけで購入・売却の判断をするのは適切ではない。
新築マンションは供給量と建築コストが焦点
新築マンションについては、発売戸数の減少が続くかどうかが注目点になる。
2026年度上半期は首都圏の発売戸数が前年同期比6.0％減少した一方、平均価格は1億1,494万円と過去最高を更新した。
供給が限られ、建築コストも高い状態が続けば、新築価格が大きく下がりにくい可能性がある。
ただし、購入者の予算に限界がある以上、販売価格を維持できるかどうかは物件の立地や商品力にも左右される。
今後の相場を左右する4つの指標
2027年以降の市場を見極める際には、次の指標を継続的に確認したい。
- 東日本レインズの中古マンション成約㎡単価
- 中古マンションの成約件数と在庫件数
- 東京カンテイの売出価格と価格改定率
- 日本銀行の金融政策と住宅ローン金利
価格だけを見るのではなく、売買が成立しているか、売却希望物件が増えているか、購入者の資金調達環境がどう変わっているかを合わせて見ることで、市場の変化を把握しやすくなる。
【都内マンション相場】に関するよくある質問（FAQ）
Q1：2026年11月現在、東京23区の中古マンション相場はいくらですか？
A1：2026年9月の東日本レインズの成約データでは、東京23区の平均成約㎡単価は130.39万円、平均成約価格は7,405万円です。前年同月比では㎡単価が0.9％、成約価格が2.8％下落しています。
Q2：東京都多摩地域のマンション相場はいくらですか？
A2：2026年9月の平均成約㎡単価は55.29万円、平均成約価格は3,740万円です。東京23区より価格水準は低いものの、前年同月比では㎡単価が5.7％下落しています。
Q3：2026年はマンションを購入するのに適した時期ですか？
A3：購入予算と希望条件が合う物件があれば、検討する価値はあります。特に中古マンションは在庫が増えているため、価格交渉の余地が生まれる物件もあります。ただし、金利上昇や管理費・修繕積立金を含めた返済計画が欠かせません。
Q4：マンションの売出価格と成約価格はどちらを参考にすべきですか？
A4：実際の売買相場を把握するなら成約価格を重視してください。売出価格は売主の希望金額であり、実際の取引金額と一致するとは限りません。両方を比較することで、価格交渉の余地も判断しやすくなります。
Q5：2026年は東京23区のマンション価格が大きく下落しますか？
A5：現時点で全面的な大幅下落を予測することはできません。中古マンションでは価格調整が進んでいる一方、地価や建築コストは高い水準にあります。都心部、周辺区、多摩地域で異なる動きになる可能性があります。
まとめ：2026年の都内マンション相場は成約データで見極める
2026年9月の東日本レインズのデータから見えてきたのは、都内マンション市場が一律の価格上昇局面から、エリアや物件によって差が広がる局面へ移りつつあることだ。
東京23区の中古マンション成約㎡単価は130.39万円、多摩地域は55.29万円。どちらも前年同月比で下落し、成約件数も大きく減少した。
一方、新築マンションは東京23区の平均価格が1億3,940万円に達し、2026年度上半期の首都圏平均価格も過去最高を更新している。
この違いを理解するには、新築と中古、売出価格と成約価格、都心部と周辺地域を分けて考える必要がある。
購入を検討している人は、価格だけでなく住宅ローンの返済負担や物件の管理状態を確認すること。売却を検討している人は、査定価格だけを信じず、実際の成約事例や競合物件の状況を把握することが重要だ。
2026年のマンション市場で大切なのは、相場が上がるか下がるかを予想することよりも、希望する物件・エリアの適正価格を見極めること。
価格調整が始まった今だからこそ、平均価格の数字だけに振り回されず、個別物件の価値と実際の取引状況を冷静に比較する姿勢が、購入でも売却でも後悔しない判断につながる。
